Рынок недвижимости: цены парят, рынок стоит № журнала 07_1
|
Страница: 1/2
Егор Семенов
С ценами на жилье в течение прошедшего года происходило нечто невообразимое. Их рост побил все самые смелые прогнозы, что в условиях всеобщей борьбы за реализацию национального проекта по доступному и комфортному жилью выглядело особенно пикантно. К февралю года 2007 приходится смотреть на ценовые планки снизу вверх и ожидать: уйдут ли они окончательно в заоблачные высоты или рухнут вниз, по опыту – скорее всего, на голову.
Насколько реальны сформировавшиеся цены и что ожидать на рынке недвижимости в ближайшем будущем? Попробуем разобраться с этим с помощью постоянного эксперта журнала, директора риэлтерской фирмы «Апрель-Миллениум» Андрея Сергунина, предоставившего нам данные, основанные на работе фирмы и объявлениях, размещаемых в специализированном издании «Рынок недвижимости г. Пензы». (Персональное мнение Андрея Сергунина будет оговариваться в статье особо).
«Товары и цены»
В представленной таблице отражена динамика роста цен на вторичное жилье в городе Пензе (аналогичная таблица публиковалась в №2 за 2006 год). В ней указаны средние цены на квартиры в черте города. Они являются приблизительными и усредненными, поскольку цены могут значительно разниться в зависимости от района, этажа и других факторов. Но в целом они дают адекватную картину динамики роста цен. Как видно из таблицы, на рынке вторичного жилья рост за истекший год составил более 100%. Эта цифра отличается в большую сторону от того, что приводится другими источниками. Однако, как указывалось выше, она основывается на реальных сделках и реальных объявлениях о продаже. В последнем случае, разумеется, необходимо иметь в виду, что реальная сумма сделки может быть ниже заявленной, ввиду того, что продавец идет на уступки покупателю. Однако, как показывает практика, сумма уступки не может превышать 5-7%, да и то далеко не во всех случаях. Поэтому показанную динамику можно считать вполне объективной.
Из приведенной таблицы видно, что в наименьшей степени рост цен коснулся 1 комнатных квартир, особенно в панельных домах. Косвенно это говорит о том, что времена, когда покупатель сметал все, что попадалось под руку, а точнее, на что денег хватало, остаются постепенно позади. Наибольшим спросом пользуются сейчас 2-х и 3-х комнатные квартиры улучшенной планировки. Спрос здесь, однако, понятие условное, ибо в целом количество сделок по вторичной недвижимости в минувшем году сократилось. По словам А. Сергунина, реляции по поводу выросшего количества сделок по недвижимости основываются на данных Регистрационной палаты, которая выдает общее количество сделок, включая сделки по частным строениям, по земле и т.д. И то, что доля сделок вторичного рынка недвижимости сокращается, остается в этих условиях незамеченным. В условиях резко взлетевших цен на вторичном рынке предложение заметно превысило спрос (как ни парадоксально, ведь сам рост был спровоцирован именно ажиотажным спросом), а к началу этого года рынок практически встал.
Не менее наглядны цифры стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья. Средняя стоимость его в Пензе к февралю 2007 года составила 27,5 тысяч рублей. Лидирует по этому показателю, разумеется, квадратный метр в однокомнатной квартире – 29,3 тыс. рублей, цена квадратного метра в 2-х и 3х комнатных квартирах примерно одинакова – 28,2-28,4 тысяч рублей. Заметно ниже цена в 4-х и 5-ти комнатных квартирах – соответственно 25,8 и 21,5 тысяч рублей. Наиболее низкой цена квадратного метра является в частном доме – 16,3 тысяч рублей, а вот в комнатах на общей кухне сопоставима по этому показателю с однокомнатной квартирой – 28,7 тысяч рублей.
Цены на первичном рынке росли в 2006 году примерно такими же темпами, что и на вторичном. Если к началу 2005 года в Пензе цена квадратного метра на стадии начала строительства составляла около 12 тыс. руб, а на стадии завершения – 13 тыс. рублей, то к началу 2006 года соответственно 13-13,5 и 14,5-15 тыс рублей (т.е. рост примерно 10%). К февралю 2007 года на начальной стадии строительства стоимость квадратного метра составляла 25-26 тыс. руб., а на стадии завершения – 30-32 тыс. руб.
В этих условиях следует отметить, что практически не произошло роста цен на рынке аренды. Средняя стоимость найма двухкомнатной квартиры в Пензе увеличилась с 5 тыс. рублей в месяц до 5,5 тыс. руб. Подтянулся нижний сегмент – однокомнатные квартиры ныне идут на рынке аренды практически вровень с 2-х комнатными (4-5 тыс. руб), значительно подорожали комнаты на общей кухне с 1,5-2 тыс. руб. до 2.5-3 тыс. рублей. А вот стоимость аренды комфортного жилья осталась на прежнем уровне. В Пензе комфортное жилье предусматривает как минимум хороший ремонт, наличие телефона и бытовой техники (стиральной машины, микроволновки, желательно аудио и видеотехники), мягкую мебель и тому подобные, минимальные по современным понятиям, удобства. Стоимость аренды такой квартиры (в Пензе – в основном, двухкомнатной) составляет от 15 до 20 тыс. рублей в месяц. Здесь, правда, стоит оговориться – верхнего потолка стоимость аренды комфортного жилья практически не имеет. В частности, элитный коттедж в Пензе снимают за 30 и более тыс. руб. В месяц. Но это показывает только рост совершенства в удовлетворении возрастающих запросов довольно узкой категории граждан.
Болезнь роста
Когда у нас пишут о резком повышении цен на жилую недвижимость, бодро упоминают о том, что есть еще резервы роста – у соседей (не говоря уж, о столицах) цены намного выше. Почему-то считается, что это должно безмерно утешать. Только вот у каких соседей? Если по Поволжью (причем, беря в расчет только крупные и развитые города, вроде Самары или Саратова), то да, у нас еще все даже очень ничего, и нам есть к чему стремиться. Но если взглянуть, скажем… на Турцию. По словам А. Сергунина, дом в Турции стоит примерно столько же, сколько квартира, так называемого, «бизнес-класса» в Пензе. Причем в Турции и климат получше, да и строят они все же, чего греха таить, понадежнее.
Причем, «бизнес-класс» этот в Пензе ничего особого из себя не представляет:
ну, собственная служба эксплуатации, ну, паркинг (причем, подземный и многоуровневый пока только обещают, но никто так и не реализует)… До элитного жилья нам ой как далеко. А по всему видно, что именно элитного жилья нам и не хватает до полного счастья. Иначе ради чего на пензенскую землю были приглашены корейские строители (более подробно см. материал А.Двойнина «Демонополизируемся?» в этом номере журнала). Корейцы, как предполагается, будут строить у нас самое что ни на есть современное и благоустроенное жилье по самым высоким мировым стандартам. Самое главное, что нашпигованное донельзя электроникой. И потребность в таковом для Пензы оказалась столь насущной, что как-то за кадром остался тот факт, что корейская фирма прибыла из Пусана, где в прошлом году разразился крупный коррупционный скандал в сфере строительства.
Зато с непонятной гордостью поспешили озвучить стоимость будущего ультрасовременного жилья – ни много, ни мало, как 70 тыс. руб. за «квадрат». Одним из плюсов проекта предполагается то, что за корейцами подтянутся наши строители. Подтянутся, обязательно – только не в качестве возводимого жилья, и не в электронной начинке, разумеется, а в ценах. Ориентир на ближайшее будущее им дали четкий.
Что же касается того самого доступного и комфортного жилья, о котором так много говорили все и вся, то беспримерный рост цен сделал его в большой степени химерой. И это несмотря на то, что ипотека развивалась полным ходом. За минувший год произошло снижение процентных ставок с 15 до 11% годовых, а размер первоначального взноса снизился чуть не втрое. И вроде бы число сделок по ипотеке выросло в разы. Да только не играет она большой роли, поскольку этого ей просто не дают сформировавшиеся цены. Вот, к примеру, стоила однокомнатная квартира 550 тыс. рублей, и человек с доходом в 10 тыс. рублей имел полное основание рассчитывать на ипотечный кредит и на то, что наскребет на первоначальный взнос. А вот теперь эта квартира стоит 1 миллион 200 тыс. рублей, а чтобы получить на ее покупку ипотечный кредит, требуется показать доход в 21 тыс. рублей. Раскрываем газету объявлений и смотрим предлагаемую оплату по вакансиям на рынке труда.
Чаще всего мы видим волшебную цифру в 6 тысяч рублей. Ну за все у нас платят 6 тысяч – непонятно, почему. Ясно, что доход – это не только зарплата главы семьи, понятно, что есть и обходные пути. Однако, очевидно все же, что доступная ипотека в Пензе – это что-то из области мифов о социальной справедливости. Для Пензы в связи с ипотекой актуален вопрос о том, как работают местные программы в этом направлении. Приходится констатировать, что, в общем-то, никак. Вот в Чувашии действует программа, по которой ипотечный кредит составляет всего-то 2%. Как они этого достигают? Что такого может их президент Федоров, чего не могут наши власти? Вопрос, собственно к властям…
Между тем и с существующей ипотекой не все так просто. Ажиотажный спрос на вторичном рынке, приведший, собственно, к такому дикому росту цен и, как следствие, стагнации этого рынка делал затруднительным ипотечное кредитование вторичного рынка. Поэтому акценты смещались на первичный рынок, чему способствовали и законодательные гарантии инвесторам жилищного строительства. Ипотечный бум вызвал помимо прочего, конкуренцию среди кредитных организаций. А так как по ставкам на ипотечный кредит сам Президент изволил высказаться, заметив, что эта ставка у нас не может быть ниже 10% (ибо инфляция – 9%), то конкуренция проявлялась в таких формах, как выдача кредитов под неподтвержденные доходы. Уже в этом году в Санкт-Петербурге был зафиксирован первый случай изъятия «ипотечной» квартиры с выставлением ее на аукционе. Эксперты считают, что это только начало. Даже на благополучном и осторожном в кредитной политике Западе процент ипотечного дефолта достигает 1%. В России же, уже в 2007 году, по прогнозам специалистов банка «Кредит-Москва», ипотечный дефолт может составить 5-7%. А по оценке петербургского ИЦ «Эксперт» в группе риска находятся у нас до 40% ипотечных кредитов.