Недвижимость
Конец доступного жилья
Максим Денисов

Новый, 2010 год танет для строительной индустрии временем истины. Тенденция к все большей концентрации и монополизации рынка, о которой мы писали в прошлом году, должна в году наступившем прийти к своему логичному завершению - на рынке вновь строящегося жилья останутся лишь самые крепкие. Что это будет означать для рынка жилья в целом, и каковы его основные тенденции, ожидаемые в этом году?

ОБЪЕМЫ
Стройки нет, а рост идет
Подведение итогов работы строительной отрасли Пензенской области за 2009 год впечатлило. Оказывается, ей и кризис не в кризис. Жилья в Пензенской области в минувшем году (2009) было построено не меньше, чем в 2008-м - 608 тысяч квадратных метров. Хотя по данным статистики объем выполненных работ уменьшился и составил 25 миллиардов рублей. Заместитель председателя правительства области Надежда Лежикова заявила буквально следующее:
- "Кризис, конечно, внес в работу отрасли коррективы, - говорит она. - Так, предприятия, производящие строительные материалы, снизили объемы производства едва не наполовину. К примеру, сборного железобетона произвели 87,7 тысячи кубометров (56 процентов к уровню 2008 года), а кирпича - 79,3 миллиона штук (58,4 процента). Строительные организации пережили этот год более благополучно, отдавая приоритет возведению жилья. По моим данным, в области было заморожено менее 10 процентов начатых строек жилых домов, а на остальных работа продолжалась. Поэтому и объемы не снизились. С уверенностью могу заявить, что и в 2010 году мы построим жилья не меньше".

Откуда взялось такое "благополучие"? Объемы сдаваемых многоквартирных домов на 13% ниже индивидуальных застроек. Уровень вводимого жилья в Пензенской области (многоквартирные дома) достигнут периода только 1994/95 гг. Квартиры в многоэтажках в общем вводе жилья по Пензенской области составляет 47% (по России этот показатель 58%). Характеризуя динамику роста строительства индивидуального жилья, эксперты указывают, что честнее говорить "не о строительстве, а о регистрации в органах местной власти". Накануне создания Росреестра и продления Закона "о дачной амнистии", за 5 мес. 2009 г. в РФ была зарегистрирована собственность 720 тыс. владельцев дач, что уже на 23% более чем годом ранее. Сейчас количество обращений составляет 7-8 тыс. в день, т.е. прогноз количества новых собственников индивидуального и сельского жилья за 2009 год превышает цифру в 2 млн. человек.
Вот вам и бешеные показатели настоящего строительного бума в кризис!
Говоря о прогнозах, следует отметить, что ушедший 2009 год не стал для строительной отрасли годом развития. Более того, эксперты полагают, что кризис ударил больнее всего именно по строительству, "обвалив" отрасль в среднем на 35%. А терпимые цифры отчетов достигнуты быстрой сдачей домов высокой готовности, а также приписками растущей доли "индивидуального строительства".

Перспективы застройщиков
Впрочем, некоторые строительные компании, действительно, чувствовали себя вполне неплохо. Названия их известны практически каждому пензенцу. Это холдинг SKM-Group. Компании эти сумели в "тучные годы" создать для себя хороший финансовый задел. Кроме того, эти компании имели солидную поддержку у властных структур. Помимо прочих прелестей-преимуществ, это означало и более легкий доступ к социальным (государственным или муниципальным) заказам - расселению ветхого жилья, дома для военнослужащих и т.д. И хотя строительные магнаты порой жаловались, что условия, в том числе и финансовые, которые им ставит госзаказчик, не столь хороши и чуть ли не убыточны, наличие таких заказов объективно стало одним из факторов, обеспечивших устойчивость этих компаний на рынке.
А вот в целом дела были куда хуже. В прошлом году резко сократились кредитные банковские ресурсы для застройщиков. Плюс к этому - естественное падение спроса на жилье в условиях кризиса. Резко упала рентабельность возводимого жилья. Ведь большинство квартир, предлагались в домах, заложенных в 2005-2006 годах. Тогда стоимость земли, стройматериалов, рабочей силы были куда выше. Затраты произведены, а продавать пришлось уже по кризисным ценам. Многие компании этого не выдерживают и оказываются на грани банкротства. А вот крупные компании, имевшие финансовый резерв, оказались как раз в выигрыше. Сегодня они возводят дома с минимальными затратами, а продавать квартиры в них планируют уже по посткризисным высоким ценам.
Еще одна проблема - падение доверия к застройщикам. Люди вполне естественно предпочитают приобретать квартиры уже в сданных домах. Инвестиционные покупки в условиях финансовой нестабильности, когда нет уверенности, что начатое строительство доведут до конца, и даже гарантии закона не очень успокаивают, оказались малоинтересными. Тем более, что стали обнаруживаться и случаи мошенничества, когда вместо защищаемого договора участия в долевом строительстве покупателям подсовывали некий договор инвестирования, на деле никого ни к чему не обязывающий.
Проблемы возникают у компаний, которые, казалось бы, довольно прочно стоят на ногах, например, ГК "Поволжье", которое неожиданно оказалось не в состоянии выполнять свои обязательства перед инвесторами. Начались позабытые уже выступления "обманутых дольщиков". Впрочем, здесь дело такое, что им уже занялась прокуратура. Для других компаний перспективы таковы, что они сойдут со сцены вполне естественным образом.
Нельзя не отметить и такой момент. Кризис привел к тому, что вполне благополучные и обласканные властями компании отказались от выполнения курса на строительство т.н. "доступного жилья", о котором вот федеральная власть не забывает периодически вспоминать, несмотря ни на какие кризисы. Нет, муниципальные и госзаказы они выполняют. Работают и губернские программы вроде "Молодой семьи", однако это мелкие точечные удары по проблеме. А вот доступного жилья для граждан в производство на ближайшие месяцы не намечается. Тот же "Термодом" переключил свое внимание на более интересное в финансовом плане коттеджное строительство.

Спрос и возможности
Спрос на жилье никуда не исчез. Он перешел в отложенный. В прошлом году отложенный спрос был связан прежде всего с ожиданиями относительно снижения цен (неслучайно пик продаж пришелся на декабрь, когда ожидать уже было нечего, а осень, традиционно урожайная в отношении сделок, в прошлом году оказалась чрезвычайно скудной). Сейчас цены в значительной мере стабилизировались. Их колебания связаны с быстрым вымыванием дешевых предложений, что нормально.
Сегодня отложенный спрос связан уже с отсутствием у людей реальной возможности приобретения жилья. Не секрет, что все последние годы уровень жизни в пензенской области неуклонно снижался. Покупательская способность граждан падала (это еще до пресловутого кризиса). Однако на рынке новостроек это не сказывалось, поскольку работала ипотека. Но с кризисом ипотека рухнула. В тех банках, где она сохранилась, условия стали крайне жесткими. Самое главное - что прекратили учет серых доходов, которые в нашей стране вообще, а в нашей области и в частности, по-прежнему составляют большую часть доходов многих граждан. Потребительские и ломбардные кредиты существенно на положение дел не повлияли - ввиду высоких ставок пользовались ими единицы.
Однако в этом году ипотеку ожидает оживление. Уже сегодня в Пензе с нею работают Сбербанк, ВТБ24, Кузнецкий и Инвесттрастбанк, а к середине года ожидается начало выдачи ипотечных кредитов рядом других филиалов московских банков.
В этих условиях и застройщики, и риэлторы ожидают всплеска покупательской активности, который хотя и не достигнет докризисного объема, но все-таки приведет к тому, что к концу года начнет ощущаться дефицит жилья. А это, в свою очередь, - приведет к росту цен и оживлению жилищного строительства. Тем более что долгосрочная перспектива, в которой отчетливо видны "упадок и разрушение" хрущевок и даже брежневок, никуда не девалась.

А что с ценами?
В пензенском риэлторском сообществе сегодня ожидают едва ли не "время чудес". Как отмечают эксперты, рынок сегодня характеризуется отсутствием единых принципов формирования цен. Застройщики для них ныне распадаются на три группы, с соответствующими ценовыми ожиданиями. Первая группа - неудачники, не имеющие собственных средств, попавшие в кредитную кабалу, которым надо срочно завершать объекты и реализовывать их, чтобы хоть как-то расплатится по обязательствам. Ожидается, что предложения этой группы застройщиков опустятся до 17-22 тыс. рублей за кв. м. Очень соблазнительно (особенно для инвестиций - в дальнейшем ведь цена неизбежно вырастет), но ненадежно. Вспомним ГК "Поволжье"!
Вторая группа - компании средней руки, сумевшие выжить в непростых условиях. Согласно бессмертным дарвиновским принципам, у них наблюдается повышенное хитроумие и гибкость. Они будут продвигать свою продукцию за счет скидок, дисконтов, акций (одна из наиболее веселых - купи квартиру - телевизор в подарок). При невысоких рисках, их предложение, а прогнозируется оно на уровне 28-34 тыс. рублей за кв.м., окажется на рынке наиболее реальным.
И, наконец, третья группа - монстры. У них есть достаточно серьезный задел уже имеющихся квартир, которые можно распродавать по мере надобности. А строительство и вовсе не имеет смысла продолжать. Вот когда рынок двинется, тогда и возобновим деятельность. Ждать от них хоть какого-то снижения цен - бессмысленно. У них терпения гораздо больше. Цены тут прогнозируется на уровне 32-42 тыс. рублей за кв.м.

Дикая аренда
В связи с отложенным спросом на жилье логично было ждать повышения спроса на аренду. Однако этого не произошло - рынок аренды в Пензе на настоящий момент стабилен, и никаких рывков на нем не ожидается. Примечательно, что связано это в том числе и со снижением объемов строительства. Меньше строят - меньше гастарбайтеров - меньше аренда.
Цены на аренду остаются практически на уровне прошлого года. Зато снизилась цена посреднической услуги. Если раньше в среднем она составляла от 80 до 100% месячной платы, то ныне 80% сохранились лишь в сегменте гостинок, а в сегменте двух-трехкомнатных квартир ставка опустилась до 50%. Связано это с тем, что этим рынком начали заниматься ныне практически все риэлторские агентства, тогда как раньше многие этим брезговали, ввиду больших хлопот и маленькой прибыли. Но, как говорится, на безрыбье и рак - рыба.
Стоит, однако, отметить, что рынок аренды в Пензе до сей поры дикий, реальных специалистов нет, большинство предлагающих свои услуги не понимают даже разницы между арендой и коммерческим наймом, а акт описи при вселении и выселении для нас - что-то запредельное.
И уж совсем никак обстоят дела на рынке коммерческой аренды. По сути дела такой услуги никем и не предлагается. Просто предприниматели на сегодняшний день не готовы за нее платить. Поэтому предложения публикуются и ищутся по большей части самостоятельно, через газеты объявлений.