НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок вялотекущих продаж
Максим Денисов                              

Начинать год обзором пензенского рынка недвижимости стало для журнала "Business Club в Пензе" традицией. Об основных тенденциях данного рынка в 2011 году мы попросили рассказать председателя Пензенской областной гильдии риэлторов, руководителя АН "Альянсъ" Сергея Семенова. По его мнению, сегодня главная характеристика рынка - вялость. Вялый спрос, вялое предложение. И, скорее всего, на ближайшую перспективу ситуация кардинально не изменится.

Тенденция - спрос на новое жилье
- Предыдущий год показал новую тенденцию. Если раньше спрос на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке был очень большим, из-за того, что стоимость его росла постоянно, и люди воспринимали приобретение квадратных метров, как лучший способ сохранения и преумножения капитала, то в конце позапрошлого года этот мыльный пузырь лопнул. В целом рынок просел на 20-25%, хотя по отдельным сегментам падение составило до 50%. Люди не хотят расставаться с квартирами по столь дешевой цене, которая установилась сейчас. Вряд ли у них есть надежда, что ситуация радикально переломится в их пользу в ближайшее время.
На рынке первичного жилья сейчас есть предложения до 28 тысяч за кв. метр. При наличии упорства и способности торговаться до посинения, цену можно сбить и до 26. Строительные компании сегодня идут на это.
На вторичном рынке в прошлом году мы наблюдали рост стоимости 1- и 2-комнатных квартир. Возникло это не на пустом месте. Здесь спрос подогрело государство, выделив на Пензенскую область 1,5 тысячи сертификатов для ветеранов войны и их вдов. Стоимость такого сертификата составляла 945 тысяч рублей, и их обладатели, попавшие, так сказать, в первый поток, сумели, действительно, приобрести жилье за эту сумму. Тем, кому сертификаты выдавались уже во вторую очередь, повезло меньше. Цена однокомнатной "брежневки" взлетела до 1200-1250 тыс. рублей. Мы имели дело даже с предложениями 1 200 тысяч за "гостинку"! Несложно прикинуть, что это около 40-41 тысяч рублей за кв.м. Разумеется, рост спекулятивный, и долго держаться он не будет.
Тенденция такова, что растет спрос именно на новое жилье. Людей перестают удовлетворять "хрущевки" и "брежневки" с их неудачной планировкой, маленькими кухнями и прочими "прелестями" развитого социализма. И при нынешней рыночной конъюнктуре, у людей есть реальная возможность выгодно улучшить условия своего проживания. У нас есть  примеры, когда семья, продав двухкомнатную "брежневку", купила квартиру в новом доме, сделала ремонт и живет сейчас, довольная.
Кстати, во многих городах, чувствуя тенденцию к росту недовольства граждан старыми домами, стали заниматься их модернизацией и перепланировкой. У нас пока это развития не получило. Есть примеры, когда строительные фирмы пытаются надстраивать мансардные этажи. Жителям, главным образом верхних этажей, взамен за неудобства, связанные с фактически новостройкой в их доме, обещали отсутствие проблем с протекающими крышами, а также бесплатную установку пластиковых окон и другие "бонусы". Но жители у нас консервативные, более всего ценящие покой, так что встречены такие инициативы без энтузиазма.
В связи с тем, что востребованность в квартирах именно в новостройках продолжит расти, думается, следует ожидать изменения политики строительных компаний. В новостройках должно будет появляться большее количество одно- и двухкомнатных квартир небольшой площади. Ранее они строили дома с многокомнатными квартирами большой площади, потому что у них и такие мгновенно разлетались, а сейчас ситуация поменялась. Конечно, дом с небольшими квартирами требует больше затрат - больше коридоров, подъездов, газовых плит, наконец. Но и продавать их можно дороже. Если трехкомнатная квартира идет по 32 тыс. рублей за кв. метр, то однокомнатная пойдет и по 35. Строители в скором времени это осознают.
V.I.P. - жилье и жилье "нежилое"
- Много разговоров ведется о том, что наши строители увлеклись возведением так называемого V.I.P. - жилья. Однако, у нас под этим понимаются квартиры со свободной планировкой площадью от 70 кв. метров. На самом деле под данным термином должны пониматься дома премиум-класса, где квартиры достигают по площади 200-250 кв. метров, могут быть двухуровневыми, с обязательным паркингом и т.д. У нас их немного - ЖК "Триумф", ЖК "Дворянский", дома на Малой Бугровке… Но и людей, способных позволить себе такое жилье, немного. Очень много квартир в этих домах остаются на сегодня нераспроданными. Тенденция такова, что многие предпочитают не квартиры, а коттеджи. Приобретаются земельные участки площадью 20 соток и больше. Обязательные требования - пруд, ландшафтный дизайн. Спросом пользуются районы Автодрома и Сосновки. В гораздо меньшей степени - пос. ЗИФ, Мичурино, Заря.
В малобюджетном секторе очень хорошо зарекомендовали себя квартиры в переделанных заводских корпусах. Пионером в Пензе в этом деле был ЖСК "Академия". Фактически, это квартиры-студии со всем необходимым набором для молодого человека или молодой семьи без детей. Низкая стоимость - от 600 тысяч рублей делает их очень привлекательными. Есть одна проблема - это нежилой фонд, приобретается с точки зрения закона не жилплощадь, а доля в ЖСК. В такую квартиру нельзя даже прописаться. Но прописка сейчас уже ничего не значит в плане собственности и носит все больше заявительный характер. Я думаю, мы доживем до того времени, когда она перестанет играть уже всякую роль. И перспективы подобных проектов будут расти.
Проблема незаселения
- В последнее время в СМИ очень часто упоминается о проблемах домов с частичным заселением. Как риэлтор могу сказать, что проблема эта, действительно, очень острая. По сути здесь конфликт сразу нескольких сторон - жильцов, собственников жилья, не проживающих фактически в доме, управляющей организации и монополистов. Существуют негласные нормы этих монополистов. Лифт запускают при 70% заселенности, газ - при 50%. Чтобы урегулировать сегодня такие вопросы, необходимо вмешательство в каждом случае местных властей. По иному просто не получится.
Мы всегда предупреждаем клиентов о риске в таких случаях. Даем им подробные расклады - на каком этапе находится строительство, есть ли опоздание по срокам, сколько раскуплено. Но решение остается за клиентом. А люди не всегда до конца отдают себе отчет в этих рисках. Хочется-то верить в лучшее. Кажется, что пока сделаем ремонт, пока будем переезжать, через годик, глядишь, и все образуется. Но так бывает не всегда. Нужно быть внимательным.

Как сделать аренду дешевле
Аренда жилья сегодня чрезвычайно востребована. Особенно среди молодых людей, которые уже не хотят и даже не могут жить с родителями, но собственное жилье возможности приобрести не имеющие. И самая главная проблема на сегодня - стоимость аренды. За однокомнатную квартиру в "брежневке" просят 5-6 тысяч в месяц. Приплюсуем коммунальные услуги, получим 8 тысяч и выше. Средняя зарплата по Пензе официально - 15 тысяч рублей. А у молодых, зачастую и ниже. Очевидно, что это дороговато. Но эти цены диктует рынок. Чтобы улучшить ситуацию, необходимо создавать жилой фонд социального найма.
Не хочу в этой связи критиковать наше правительство, но то, что оно это направление не развивает - большая ошибка. При этом на всех заседаниях и совещаниях по жилищному строительству говорят о необходимости строительства социального жилья. Говорят, но не строят. В Германии доля социального найма составляет до 60%, у нас такого практически нет. При этом государство не получает фактически выгоды и от сделок по найму жилья среди граждан. Налоги платятся, дай бог, от 3-5% таких сделок, остальное находится в тени.
На мой взгляд, государство совершило большую ошибку, раздав упомянутые уже мной сертификаты ветеранам. Воспользовались-то ими не сами ветераны, а их дети и внуки. Гораздо разумнее было построить жилье и предоставить его ветеранам бесплатно, в пожизненное пользование. Но без права наследования. У государства на перспективу образовался бы уже некий социальный фонд для последующей сдачи в наем. Проблема эта имеет большое социальное значение. И рано или поздно ею придется заняться.