Строительная горячка и рыночный застой № журнала 07_5
|
Страница: 1/2
Егор Семенов
Неувядающая актуальность строительной тематики заставляет нас возвращаться к ней вновь и вновь. Равно как и пресловутый жилищный вопрос, также не желающий упорно отходить на второй план ни в экономическом, ни в социальном плане. Конец лета – период, когда строительство ведется наиболее ударными темпами (недаром в этот период и празднуется День строителя), а рынок недвижимости, напротив, замирает, группируясь для нового прыжка. Как ни поверни, да с какой стороны ни глянь – наиболее удобное время для подведения каких-то итогов попыток прогнозирования. Чем мы и займемся. Разумеется, подключив к нашему скромному рассудку мощные интеллектуальные ресурсы наших экспертов – директора риэлторской фирмы «Апрель Миллениум» Андрея Сергунина и известного аналитика рынка недвижимости Андрея Двойнина. Итак, что же происходит со строительством и продажами недвижимости (в первую очередь, разумеется, жилой) в Пензе? Чего нам ожидать?
миллионы метров квадратных...
Миллион квадратных метров жилья в год – такой уровень для пензенской строительной индустрии установил губернатор области. Не в этом месяце, конечно, но уже в 2009 году. Сначала было сказано в 2010, но потом решили, что 2009 – звучит громче и внушительнее. Оно и вправду, впечатляет. Как и пресловутые миллион жителей Пензы, ныне уже благополучно позабытые. Но, если миллион пензяков – это очевидная химера, то насколько реален миллион квадратных метров жилья?
И реально, и нереально одновременно, – считает А. Двойнин. Как это так? Да вот так, если посмотреть с точки зрения уровня развития строительной индустрии Пензы – нереально. В 2005 году она ввела в строй 190 тысяч квадратных метров, в 2006 – 252 тысячи квадратных метров. Это составило 32% прироста. Что, по мнению Валерия Новикова, на начало года являвшегося председателем Пензенского союза строителей, чрезвычайно хороший показатель. Более того, он считал, что пензенская строительная индустрия способна на много большее – аж… на полмиллиона квадратных метров. Но полмиллиона – не миллион. А председатель союза строителей, давайте уж начистоту, знал, на что способны члены этого союза. Но и это неглавное. Главное, что миллион квадратов ежегодно наше население просто неспособно проглотить. Не по зубам нынешние цены на жилье пензенцам. Не смогут они его приобрести. При оттоке, постоянно растущем, наиболее перспективного трудоспособного населения, проблема выглядит еще более жестко. Есть, правда, по мнению Двойнина, одна возможность поправить дело. Пенза – тихий приятный город, с нормальным таким, средним для России климатом, а главное, очень спокойный в криминальном отношении. Так что пензенская недвижимость может быть интересна иногородним, в основном, жителям северных «денежных» регионов. Однако, не можем же мы предположить, что ударное жилищное строительство в Пензе призвано обслуживать интересы хантымансийцев и новоуренгойцев? Конечно же, нет!
Итак, мы получаем большие сомнения в реальности нашего миллиона. Однако, это не значит, что его не будет в экономическом и статистическом смысле. Это значит, что его не получат пензенцы – то есть его не будет в смысле социальном. Нет, нет, мы не говорим о грубых приписках – этого сейчас уже нет. Но вот, например, выводится с места дислокации Читинская дивизия. Военнослужащие должны получить жилье. И земля под него выделена в Кузнецком районе. Планируется построить примерно три тысячи домохозяйств средней площадью около 150 квадратных метров. Перемножаем и получаем… около 450 000 квадратных метров жилья. Жители области к нему, однозначно, никакого отношения иметь не будут, пензенская стройиндустрия, скорее всего, тоже. Однако, то, что эти метры квадратные попадут в отчеты, можно не сомневаться. Так что в этом смысле миллион приобретает уже реальные очертания.
Невозможные инвестиции
Но все же, есть ли возможности для увеличения строительства именно в Пензе и для Пензы? Хотя бы за счет притока инвестиций извне. «В жилищном строительстве – вряд ли», – считает А. Двойнин. В принципе, инвесторам безразлично, где будет строительство. Им важно отбить деньги. Что маловероятно в секторе жилищного стрительства Пензы, учитывая, что по данным ВЦИОМ, в среднем по России задумывается о приобретении жилья в среднем лишь 1% населения страны. Так как Пенза, известно всем, по любым показателям средний регион, этот самый 1% действителен и для нее. И если не брать гипотетической возможности приезда уже упоминавшихся частных инвесторов из богатых морозных или криминально-неспокойных регионов, то заниматься жилищным строительством в Пензе кому-то со стороны неинтересно абсолютно. Широко разрекламированный «корейский проект» оказался, по-видимому, мыльным пузырем. И наш сегодняшний эксперт А. Двойнин, и собственные исследования журнала (см. «BusinessClub» №1 и №2), показывали его полную несостоятельность. Теперь о нем безо всякого энтузиазма отзываются и изначальные инициаторы. «Городу нужны внешнеэкономические проекты, – заключает А.Двойнин, – но не такие, заведомо несостоятельные».
Другое дело – строительство недвижимости коммерческой. В городе появилось огромное количество филиалов банков и различных коммерческих структур, не имеющих ныне достойного своего статуса помещения. Так что тут строительство, безусловно, перспективно. Но, в любом случае, какого бы характера не было строительство, в Пензе оно упирается в одну, очень важную проблему – получить нужный земельный участок.
Люди КУМИ
Земельные участки, по закону, уже давно должны распределяться на основании торгов. Однако, с момента вступления в силу этой нормы в Пензе прошло всего-навсего три аукциона. И то, «прошли» - это сильно сказано. На одном аукционе все было предрешено заранее в пользу компании, уже имевшей в пользовании этот участок на не совсем законных основаниях, на другом были выставлены участки, абсолютно неинтересные с инвестиционной точки зрения – соответственно, не нашлось и покупателей.
Вроде бы намечались определенные подвижки в связи с инициативой мэра Р. Чернова, предусматривающей прохождение заявок на землю через новую организацию. «Предполагается, что инвестиционный комитет позволит упростить и ускорить процесс предоставления земельных участков на территории города. В данный момент готовится проект «Одно окно». По словам заместителя председателя КУМИ Марии Богдановой, заинтересованное в земельном участке лицо должно обратиться в администрацию города с заявлением. Затем это заявление направляется на подготовку разрешительной документации в Главное управление архитектуры и градостроительства. Далее путешествует по другим организациям, а в итоге участок выставляется на аукцион.
В среднем, от подачи заявления до утверждения проекта должно пройти примерно девять месяцев». Но и это пока лишь благие мечтания. Наши эксперты действия КУМИ комментировать дружно отказывались, махая рукой – дескать, все там у них хорошо будет. Будет ли хорошо и у строителей – неизвестно.
О доступности ипотеки
Об этом уже писалось немало. Увеличиться ли за счет ипотеки этот самый 1%, готовый к приобретению жилья? Пока, в прошлом году, ипотека лишь стала одним из факторов бешеного роста цен. Сейчас же говорят о том, что условия ипотечного кредитования улучшаются, причем настолько, что «будут доступны каждому пензенцу». Речь, в первую очередь, идет о снижении процентной ставки по кредитам. «Самый низкий порог теперь - 10,75 процента годовых, самый высокий – 14 процентов. По словам генерального директора ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» Ивана Кузнецова, это целенаправленный курс Правительства РФ, нацеленный на повышение доступности жилищного ипотечного кредитования для граждан нашей страны. Работа над снижением процентных ставок будет идти и дальше. Пять лет назад кредит на жилье брали под 18 процентов годовых. Сейчас эта цифра падает. Причем люди, которые оформляли ипотеку в те времена, могут перезаключить договор на более выгодных условиях, сэкономив при этом значительную сумму. Кроме того, сейчас идет смягчение барьеров в программе ипотечного кредитования. Так, планка ограничения по возрасту поднята до 75 лет, по доходу упала до 2500 рублей на члена семьи. Эти рамки регулируются в зависимости от суммы и срока кредита».
Замечательно! Только если посмотреть на то, как работает данный механизм в реальности, можно увидеть, что рассчитывать человек может лишь примерно на 70 тысяч кредита на каждую вторую тысячу своего дохода (ибо больше половины дохода не может идти на погашение кредита по закону). Вот вам и две с половиной тысячи! Считаем, на какую сумму кредита может рассчитывать семья из четырех человек с таким-то доходом на каждого. И смотрим по ценам, на что она может рассчитывать.
Смешно? Не очень...