Максим Денисов

Цены на недвижимость в начале года обсуждали все. Резко поднялся спрос на специализированные издания и просто издания, регулярно печатающие объявления о продаже жилья. При том, что в докризисные времена реальными потенциальными покупателями недвижимости (учитывая улучшающих жилищные условия) считалось не более 1% взрослого населения региона. Сейчас складывается впечатление, что 1% остался как раз вне живого участия в теме цен на недвижимость. О том, что реально происходит на этом рынке, к марту стало можно уже говорить более-менее спокойно. И наше издание по весенней традиции предлагает читателю свой взгляд на происходящее в этой сфере. В статье использованы данные, предоставленные Пензенской областной ассоциацией риэлторов.

Строительный «бум!» 

Для начала неплохо глянуть, что происходит в Пензе со строительством. Согласно официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Поскольку строители еще обладают достаточным запасом прочности, все, что находится ныне на стадии строительства, видимо, будет достроено. Даже учитывая то, что у отдельных, некогда успешных и активно действовавших на пензенском рынке застройщиков дела идут не очень хорошо. Не достроят они – достроят другие. А вот, что будет в 2010 году и далее – большой вопрос. Инвестиций в строительство ныне практически не намечается. Пока лишь Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируется выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих. Однако ситуацию в целом эти меры не спасут.

Строительные компании не смогут получить инвестиции на новые проекты, как от крупных инвесторов (которые сейчас заняты спасением своих прошлых вложений), так и от конечных покупателей (физлиц). Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Получить крупный кредит на строительство в банке сейчас практически нереально (еще в конце прошлого года строительные компании неофициально (а где-то и открыто) попали в банковских рейтингах в раздел неблагонадежных (рисковых) кредиторов.

Относительно расселения ветхого жилья весьма показательным стала приостановка работ по строительству нового моста через Суру (по Федеральной программе!). Камнем преткновения стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства, где люди, кстати, уже давно живут «по воле Божьей», ежедневно, из-за состояния своих жилищ и коммуникаций, опасаясь пожаров, обрушений и прочих технологических катаклизмов. А ведь именно со строительством этого моста в прошлом году связывались большие надежды оживить застройку в новых районах.

Есть свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с реальной нехваткой нового жилья.

Конфликт аппетитов

Кстати, упомянутые планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья вряд ли обрадуют строителей. Дело в том, что изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метрамы реально дешевыми. Но не тут-то было. Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не соглашались и тянули валынку. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установило цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей, это ниже себестоимости.

Любопытно мнение одного неназванного члена Ассоциации строителей, озвученное агентством «Интерфакс». Он считает, что предложение «не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти. Видимо, чиновники проверяют рынок на прочность. Сколько еще запаса осталось до дна. Например, нужно учитывать, что 3% себестоимости квадратного метра – это взятки чиновникам». Он допускает такую цену продажи жилья государству только при условии, что эти квартиры будут строиться с госфинансированием в части инженерии и покупки земли. То есть фактически предложение схоже с предложением НП СПС. Заметим, для Пензы, в прошлом году Валерий Беспалов, ныне уже экс-депутат Гордумы озвучивал другие цифры «стимулирующих расходов» – получалось не 3, а 8 и более процентов (см. BusinessClub в Пензе, №5, 2008). Можно подумать, что строители вновь скромно намекают властям – не в ваших интересах добиваться снижения стоимости кв.м.! И еще, по неофициальным данным, размер взятки с нового года в отдельных окнах, связанных со строительством вырос в 2–3 раза!

На что покупать?

Конфликт аппетитов наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, по мнению экспертов, мера временная. Сама суть банков ведь в выдаче кредитов. И рано или поздно эти вожжи будут приотпущены. Тем более, что жилищные и ипотечные кредиты – все-таки наиболее безопасный сектор кредитования частных лиц. Люди, в основном, платят по ним вполне добросовестно. Это можно ноутбук купить и уехать с ним к черту на кулички. С квартирой никуда не уедешь. Сейчас уже большей популярностью пользуются именно так называемые потребительские жилищные кредиты. Их главное отличие от ипотеки – при невозврате у заемщика не просто отнимают квартиру, а обязаны предоставить другую – меньшую, худшую, но жилплощадь. Правда, размеры этого кредита невелики – 200–300 тыс рублей. Кроме того, по упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30%, из них 15% – безвозвратно. По новым правилам возможно использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Так что, несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья, безусловно, упала, но, будем оптимистами, не сошла вовсе на нет.

Первичный рынок

Перейдем теперь непосредственно к цифрам, выражающим стоимость этих самых квадратных метров. К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах «зависло» более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлтеров, от 70 до 80% было уже распродано. На представленных таблицах можно отследить динамику изменения цен. Начиная с февраля цены предложения фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо, однако, понимать, что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чувашова, «реальные сделки проходят по ценам на 10–20% ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще с осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два-три месяца. Поэтому надо понимать, что при той разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Итак, времени осталось – до лета. Далее по прогнозам следует ждать повышения цен. Просто из-за банальной инфляции. А вот в следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Впрочем, «это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2–3 лет».

Вторичный рынок

Главная тенденция на вторичном рынке – расслоение по сегментам. Это ожидалось уже очень давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас люди опомнились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в «неправильных домах» упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены, мягко говоря, задраны. Особенно в условиях падения цен на первичку. К тому же пришло осознание того, что затраты на ремонт и отделку в первичке и во вторичке по нынешним условиям несильно разнятся. В целом, на сегодняшний день, вторичный рынок жилья «просел очень сильно (см. таблицы).

На рынке аренды в течение года ожидается снижение цен до 25%. Связано это, разумеется, с тем, что доходы именно той части населения, которая арендует жилье, снизились в кризис особенно существенно.

Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю, скорее всего, составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего еще год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а значит, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества арендуемых площадей.