В ПОИСКАХ ВТОРОГО ДНА
Максим Денисов

Что происходит сегодня с рынком жилья? Август месяц стал богат на прогнозы и оценки. Что неудивительно. Сентябрь - традиционное время оживления рынков, в том числе и рынка недвижимости. Предшествующий месяц - лучшее время для спекулятивных заявлений.
Итак, что же прогнозируется нам в отношении недвижимости, и как нам относиться к этим прогнозам.

PR-ПРОГНОЗЫ
Прогнозы отличались друг от друга с точностью до наоборот. Однако это не должно вызывать ни недоумения, ни замешательства, учитывая то, от кого они исходили. Так председатель правления Сбербанка РФ Герман Греф заявил: "Сейчас самое время покупать жилье, так как цены уже достигли нижнего предела. Застройщики продают квартиры почти по себестоимости, не рассчитывая на большие прибыли, только чтобы не остановить стройки". Ему вторил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман: "Если прогноз правительства оправдается, и в 2009 году будет построено 53 млн. кв.м. жилья вместо 73 млн., а социальные программы не будут свернуты, предложение на свободном рынке неминуемо сократится, вызвав повышение цен". Для Пензы "утешительные" новости подготовил, как всегда, губернатор Василий Бочкарев, подписавший соглашение со Сбербанком, в рамках которого должно кредитоваться строительство социально-доступного жилья, а также сами пензенцы - участники целевых программ.
Ура? Не совсем.
Независимые эксперты (аналитики и риэлторы) приходят к совершенно иным выводам. В частности, в рамках состоявшейся в конце августа в Торгово-промышленной палате РФ ежегодной аналитической конференции "Рынок недвижимости: ситуации, тенденции, прогноз". На ней рассматривалось два сценария развития событий.
1) цены на жилье уже близки к дну и в ближайшие год-полтора там и будут пребывать в состоянии стабилизации, а потом еще в течение двух-трех лет станут потихоньку подтягиваться к прежним, докризисным, показателям,
2) случится вторая волна экономического кризиса и цены на недвижимость опять пойдут вниз.
Продажа по себестоимости? - Да, в 1998 продавали и ниже себестоимости, куда ж деваться было!
Дефицит жилья? - Да, у застройщиков такой запас нераспроданного накопился, что говорить об этом в ближайшее время не приходится.
Договоры со Сбербанком? - Но это затрагивает столь малую часть рынка, что всерьез повлиять на него не может. Пока вновь реально не заработает ипотека, говорить о чем-то бесполезно. Но ресурсов у банков сегодня нет. Дешевые западные деньги кризис отменил, а других источников пока не нащупано.
Даже при оптимистическом (первом) варианте развития событий, по мнению экспертов начала роста цен стоит ждать никак не ранее осени 2010 года. Объективные показания к этому есть - низкий объем инвестиций в строительную сферу, невозможность длительного ожидания для людей, покупка недвижимости для которых насущная необходимость и т.д. Однако, при негативном сценарии, цены должны сорваться еще ниже. И нынешнее "ценовое дно", связанное с нижним пределом рентабельности проекта, станет для застройщиков лишь сладким воспоминанием. Впрочем, в любом случае, кризисы не продолжаются более пяти - шести лет.

"ВТОРИЧКА" ШАГАЕТ ВПЕРЕДИ
Если цены на недвижимость начнут расти, то начнут расти они со "вторички". Пока ценовое дно, под которым понимается планка, ниже которой жилье продаваться уже не будет, еще не достигнуто - считают эксперты. О том, что такое дно близко, должно свидетельствовать то, что цена спроса и цена предложения "сходятся". К началу лета это было достигнуто в отношении комнат на общей кухне, однокомнатных и двухкомнатных квартир. А вот по трехкомнатным квартирам разрыв продолжает оставаться значительным и поныне (в среднем, 1700 тысяч покупка при 2100 тысяч предложения). Отсюда прогноз, что цена на "трешки" в ближайшее время продолжит падать. "Однушки" и "двушки" какое-то время останутся стабильными, их судьба решится после снижения цен на трешки. Связь пояснил директор агентства недвижимости "Апрель-миллениум" Андрей Сергунин: "Большинство сделок на вторичном рынке сегодня альтернативные. То есть покупатели "трешек" - одновременно продавцы "однушек" и "двушек". Если разница в цене между "трешками" и "однушками-двушками" продолжит возрастать, возможность обмена исчезнет, а хозяева 1- и 2-комнатных квартир предпочтут ожидание очевидной невыгодности сделок".
Заметим специфическую для сегодняшней ситуации на пензенском рынке деталь. Снижению цен на "однушки" и комнаты на общей кухне способствовал "выброс" предложения от "Академии", предлагающей "апартаменты" площадью 18-20 кв.м. Низкая цена соблазнила многих, однако дальнейшая судьба этого предложения на вторичном уже рынке не столь радужна. Во-первых, не сбылось предположение-утверждение застройщика о том, что "апартаменты" будут востребованы деловыми людьми - основная масса оказалась востребована студентами и людьми с низкими доходами (вопрос соседей). Во-вторых, "апартаменты" числятся по нежилому фонду, и будут ли переводится в жилой - неизвестно, что снижает правовые возможности их собственников.

"ПЕРВИЧКА" ДНА НЕ КОСНУЛАСЬ.
Говорить о перспективах цен на первичном рынке гораздо сложнее. Уже потому, что реальная себестоимость квадратного метра в Пензе - информация абсолютно закрытая. Есть, конечно, данные Ассоциации строителей России. Он говорят, что в Пензе себестоимость кв.м. летом этого года составила 26 135 рублей. Однако, как не раз упоминалось на страницах нашего журнала, эти цифры совершенно не учитывают коррупционную составляющую. Аппетиты чиновников в связи с кризисом значительно выросли. Если раньше мы говорили о 8% составляющей стимулирующих расходов в общей стоимости проекта, то теперь можем говорить уже о 15-18%!
Средняя продажная цена кв.м. на первичном рынке в то же время в том же месте составляла 33 769 рублей. Но и здесь не все так гладко! На сегодняшнем рынке имеется множество скрытых дисконтов, которые невозможно учесть статистике. Так значительная часть предложения на первичном рынке "выбрасывается" подрядчиками, получающими квартиры в оплату своей работы - они могут предлагать квартиры на 10-15% дешевле, нежели собственно застройщик.
Так что судить, исходя из имеющихся цифр, по мнению экспертов, сегодня довольно сложно. Но можно судить по косвенным признакам. Мы то и дело видим объявления о различных бонусах и аукционах, проводимых застройщиками. А это свидетельствует о том, что спрос ниже предложения. На первичном рынке пока не наблюдается появления покупателей-инвесторов. Это говорит о том, что низшая отметка еще далеко.
Есть любопытная деталь и на первичном рынке Пензы. Люди, инвестировавшие в строительство во времена высоких цен, сегодня могут чувствовать себя проигравшими. Однако! Любой перенос сроков сдачи объекта (что происходит сейчас сплошь и рядом) - железный повод для расторжения сделки и возврата средств в судебном порядке. С последующим их вложением на более выгодных условиях. В Пензе в судах уже лежит несколько таких заявлений.
Можно сделать вывод о том, что цены на жилье в Пензе еще не коснулись своего дна. Коснувшись же его, следует еще простукать на предмет наличия дна второго.

Информация по ценам предоставлена специализированным пензенским изданием "Рынок недвижимости"